Rechtliche Rahmen

BAURECHTLICHE ASPEKTE DER SANIERUNG

Eine Neuentwicklung und Sanierung bzw. Umwidmung der Erdgeschossen von Wiener Gründerzeit berührt eine Reihe von Gesetzen, Verordnungen, Richtlinien, Normen und Spruchpraxisen. Interviews mit ausführenden, entscheidenden und kontrollierten Akteueren der Gesetz- und Normgebung brachte eine Reihe unterschiedliche Rahmen der Sanierung, Umwidmung, Belichtung, Stellplatzregulierung, Beheizung und Belüftung, die mit der Nachhaltigkeit der Sanierung und dem adäquaten Raumkomfort zu tun haben. Interviews und Untersuchungen der Gesetze Die relevante Gesetzgebung  zur Sanierung und Umwidmung sind in erster Linie:

– die Bauordnung und  die OIB-Richtlinien

– Die Ö-Normen und die Regeln für Betriebsanlagengenehmigung sind auch wirksam.

* Der Inhalt, bestehend aus  Interviewergebnissen  (Interviews mit der Leitung und Mitarbeitern der Baupolizei 37) sowie eigener Untersuchung der Gesetzestexte  steht unter Vorbehalt!!! 

Bauordnung und OIB-Richtlinien im Zusammenhang mit  Erdgeschossnutzungen

(Novellierung 2014 berücksichtigt)

  • Änderungen an Fassadenöffnungen:

Wenn die äußere Gestaltung des Gebäudes gleich bleibt, wenn nur im Inneren des Gebäudes Änderungen durchgeführt werden, akzeptiert die Baupolizei ein Bewilligungsverfahren durch nur eine Bauanzeige.

Wenn nur ein Fenster vergrößert oder zu einer Tür umgestaltet wird, musste bis zum 1.7.2014 von allen Miteigentümern eingewilligt werden; aber mit der aktuellen Bauordnung kann diese Art von Vorhaben bei der Baupolizei durch eine Bauanzeige abgewickelt werden. Auch die statisch wirksamen Aspekte der Änderungen sind ggf. zu berücksichtigen und die entsprechenden Maßnahmen planerisch und rechnerisch darzustellen.[1]

  •  Gehsteignutzung: Private Nutzung im öffentlichen Raum:

Für eine Gehsteignutzung wird, falls eine positive Entscheidung dafür vorliegt, eine Ausräumungsabgabe (eine Gebrauchsabgabe) eingehoben. Das Bewilligungsverfahren wird durch eine vom magistratischen Bezirksamt organisierte Verhandlung – an Hand einer Skizze des Vorhabens, die den Platz und die Größe der Gehsteignutzung darstellt – abgewickelt. Eingeladen werden MA 19, MA 28, MA 46 der Stadt Wien und Anrainer.

Laut STEP (Stadtentwicklungsplan für Wien) sollte die s.g. Restgehsteigsbreite für Passanten:

–       bei Parallelparken <2,00 m;           –       bei 45° Parken /Schrägparken) <2,50 m breit sein.[2]

Es gibt die Möglichkeit, auch für eine Begrünung der Gehsteigsfläche (u.a. mittels Pflanzenbehältern) anzusuchen (Ausräumung). Erforderliche Unterlagen sind auf der Homepage der MA 28 der Stadt Wien folgender Weise aufgelistet:

„Im Antrag ist auf vollständige und exakte Angaben zu achten:

–        Name und Adresse der AntragstellerInnen (Telefonnummer für Rückfragen)

–        Fotos der Örtlichkeit

–        Gegenstand

–        Unterschrift der Antrag stellenden Person(en)

–        Sofern Dritte betroffen sind: deren Zustimmung (z. B.: HauseigentümerInnen)

–        Ein Lageplan (in einem geeigneten Maßstab) muss beigelegt werden.

 Als Grundlage und zur Sichtbarmachung von Straßendetails kann der Wiener Stadtplan in hoher Zoomstufe benützt werden.“[3] 

Im Falle eines positiven Bescheids wird ein Entgelt zur Nutzung des öffentlichen Raumes vereinbart, wenn im Wiener Gebrauchsabgabegesetz kein Tarif vorgesehen ist (§ 1 Abs. 2) oder es sich um ein Privatgrundstück der Stadt Wien handelt.[4]

  • Änderungen der Hof-Topographie / im Hof-(niveau)

Im Hofbereich können ab einem Abstand von 3 m bis zum Nachbargrund Änderungen (Anhebungen, Versenkungen etc.) ohne Einwillligung der Eigentümer des Nachbargrundstücks ausgeführt werden:

 –       Bei Anhebungen innerhalb des 3 m Abstands ist eine Baugrubensicherung notwendig.

 –       Bei einer vertikalen Abdichtung der Grundmauern kann ohne Einwilligung der Grundeigentümer des Hauses, die Erde abgehoben und anschließend können nötige Reparaturarbeiten erledigt werden. Nur Eigentümer des Erdgeschosses und/oder Souterrains, für das die Abdichtungsarbeiten gemacht werden müssen in dieses Vorhaben einwilligen. (Absprache mit der Baupolizei)

 –  Der Hofbereich muss von der Strasse aus ohne Hindernisse zugänglich bleiben. Wenn nicht, ist eine Ausnahmebewilligung nötig: Dabei sind Brandschutzsicherheit und Zugang für die Feuerwehr notwendig. Deshalb muss der allgemeine Teil (Hof) für die Gerüsteinrichtung oder für allfällige Arbeiten sowie für den Brandfall zugänglich bleiben, sonst schreibt die Behörde ein Ausnahmebewilligungsverfahren vor.

 Hof(ver)senkung oder Niveauabsenkungen rund um die Sockelmauer können:

–       zur besseren Belichtung,

–       direkten Zugänglichkeit zum Hof(-Garten) und

–       wirksameren und kostengünstigeren Mauertrockenlegung verhelfen.

 Die Zustimmung zur Umgestaltung des Hofes hängt von den Besitzverhältnissen ab:

–       Wenn die Hoffläche ein allgemeiner Teil des Hauses ist, muss bei einer Umgestaltung von allen Grundeigentümern des Hauses eine Zustimmung eingeholt werden. (Es gibt fallweise Hofflächen, die einer bestimmten Partei in der Erdgeschosszone zugeordnet sind.)

–       Dabei sollte eine Senkung des Hofniveaus die (zulässige oder bestehende) Gebäudehöhe nicht erhöhen.[5] (Ein Beschluss des Verwaltungsgerichtes Wien zur Hofsenkung im Zusammenhang mit der gleichbleibenden Gebäudehöhe sollte bereits vorliegen.[6] )

  •  Belichtung und Sichtverbindung der EG-Räume:

 Licheintrittsfläche sollte für die Aufenthaltsräume wie in den OIB-Richtlinien 3 beschrieben, gewährleistet sein: ein vertikaler Lichteinfallswinkel von max. 45°, ggf. max. 30° seitlich verschwenkt.[7]

Hier sind die Zitate aus der OIB-Richtlinie 3, die Belichtung, Belüftung der Aufenthalts-räume betreffen:

 „9.1 Anforderungen an die Belichtung

9.1.1 Bei Aufenthaltsräumen muss die gesamte Lichteintrittsfläche der Fenster mindestens 10 % der Bodenfläche dieses Raumes betragen, es sei denn, die spezielle Nutzung erfordert dies nicht. Dieses Maß vergrößert sich ab einer Raumtiefe von mehr als 5 m um jeweils 1 % pro Meter Raumtiefe.

9.1.2 Es muss für die gemäß 9.1.1 notwendigen Lichteintrittsflächen ein zur Belichtung ausreichender freier Lichteinfall gewährleistet sein. Dies gilt jedenfalls als erfüllt, wenn ein freier Lichteinfallswinkel von 45 Grad, bezogen auf die Unterkante der Belichtungsöffnung in der Fassadenflucht, nicht überschritten wird. Die Lichteinfallsrichtung darf dabei seitlich um nicht mehr als 30 Grad verschwenkt werden.

9.1.3 Ragen Bauteile wie Balkone, Dachvorsprünge etc. desselben Bauwerkes mehr als 50 cm horizontal gemessen in den freien Lichteinfall hinein, so muss die erforderliche Lichteintrittsfläche pro angefangenem Meter des Hineinragens um jeweils 2 % der Bodenfläche des Raumes erhöht werden. Solche Bauteile dürfen jedoch nicht mehr als 3 m in den freien Lichteinfall ragen.(Änderung in der neuen Novellierung?) (…)

 9.2 Anforderungen bezüglich der Sichtverbindung nach Außen

In Aufenthaltsräumen von Wohnungen müssen alle zur Belichtung notwendigen Fenster eine freie Sicht von nicht weniger als 2 m aufweisen. Zumindest eines dieser Fenster muss in 120 cm Höhe eine freie waagrechte Sicht nach außen von nicht weniger als 6 m, normal zur Fassade gemessen, ermöglichen.“

Eine Niveausenkung des Hofes an den Außenmauern eines EG-Räumes zur mehr positives Belichtung beitragen, weil sie z.T. unterirdisch liegen und kleine Fensteröffnungen/Oberlichten verfügen.

  • Nutzungsänderung bzw. Umwidmung:

 AnrainerInnen können ihre subjektiv öffentlichen Nachbarrechte (z.B. gegen einen Abriss oder eine Neunutzung) geltend machen:

–        Z.B. wenn (nach §5) die zulässige Gebäudehöhe oder

–        die Baufluchtlinie überschritten wird oder

–        Emissionen/Imissionen erzeugt werden.

 Allerdings gelten sie nicht bei Errichtung von EG-Pflichtstellplätzen für PKW’s im Haus.

Dabei können auch weiche Faktoren wie Ästhetik ein Grund für Einwändungen sein. Die Behörde kontrolliert, ob die Einwändungen (nach§134 a) begründet werden können. Für oder gegen die Einwändungen entscheidet die Baupolizei-MA37 mit einem Bescheid: wenn er ausreichend begründet ist, hält sich auch der Bezirk in der Regel daran.

Bauordnung Wien §60 schreibt bei Umwidmungen und Änderungen in einem Gebaüde bzw. in einem Geschoss, für Umbau folgendes vor:

c) Änderungen oder Instandsetzungen von Bauwerken, wenn diese von Einfluss auf die Festigkeit, die gesundheitlichen Verhältnisse, die Feuersicherheit oder auf die subjektiv-öffentlichen Rechte der Nachbarn sind oder durch sie das äußere Ansehen oder die Raumeinteilung geändert wird, sowie jede Änderung der bewilligten Raumwidmungen oder des bewilligten Fassungsraumes eines Bauwerks; im Falle einer Änderung der Verwendung von Aufenthaltsräumen in Wohnzonen die rechtmäßig bestehende Benützung der Aufenthaltsräume als Wohnungen oder Betriebseinheiten im gesamten Gebäude, sofern diese unter Berücksichtigung der beantragten Änderung nicht ausdrücklich als Wohnungen oder Betriebseinheiten bereits gewidmet sind. „ (…)

Unter Umbau sind jene Änderungen des Gebäudes zu verstehen, durch welche die Raumeinteilung oder die Raumwidmungen so geändert werden, dass nach Durchführung der Änderungen das Gebäude als ein anderes anzusehen ist. Ein Umbau liegt auch dann vor, wenn solche Änderungen selbst nur ein einzelnes Geschoß betreffen. Der Einbau von Wohnungen oder Teilen davon in das Dachgeschoß gilt nicht als Umbau. [8] (…)

 „Gem § 60 Abs 1 lit a BO sind unter Umbau jene Änderungen des Gebäudes zu verstehen, durch welche die Raumeinteilung oder die Raumwidmungen so geändert werden, dass nach Durchführung der Änderungen das Gebäude als ein anderes anzusehen ist. In den Erläuterungen ist dementsprechend von einer „Abgrenzung des Umbaus zur Änderung nach lit c“ dadurch die Rede, dass „Maßnahmen (…) nach dem Tatbestand des Umbaus (…) ein solches Maß erreichen (müssen), dass nach Durchführung der Maßnahmen das Gebäude entweder in seinem äußeren Erscheinungsbild oder in seiner Nutzung als ein anderes anzusehen ist“.[9]

 Bei überragnede Änderung (zum Beispiel gilt eine Änderung, z.B. von einem Lager zu einem Büro oder Atelier) als ‚bauliche Umwidmung’:

–       Wenn der Umfang eines Umbaus, die Raumeinteilung oder die Raumwidmungenin einem Gebäude bzw. einem Geschoss 50 % der gesamten Geschossfläche überschreitet, gilt als Umwidmung und Umbau!! Daher müssen alle Grundeigentümer einwilligen. Wenn aber mehr als 50 % der Geschossfläche umgenutzt bzw. räumlich geändert wird, handelt es sich um eine Charakteränderung des Geschosses: Das gilt als UMBAU! Bei Neubau, Zubau und Umbau läuft das Bewiligungsverfahren der Einreichung nach §60 der BO.

Bei nicht-überragenden Änderungen:

–       Wenn der Änderungsaumaß bei Raumeinteilung oder Raumwidmung/Umnutzungin einem Gebäude bzw. einem Geschoss weniger als 50 % der Fläche betragen, gilt nicht als Umbau oder Umwidmung!! In diesem Fall müssen zwar nicht Grundeigentümer des Hauses einwiligen, aber doch muss Eigentümer des Objektes zustimmen.

–       Wenn die betroffene Fläche der Umwidmung oder Änderung kleiner als 100 m2 beträgt , genügt ggf. ein Bescheid nach § 62 der BO (Bauanzeige). (B.K.)

–       Auch Änderungen an der Fassade werden nur durch eine Bauanzeige (§ 62 BO für Wien) in die Wege geleitet. (Ausserhalb der Schutzzone)[10] 

  • Stellplatzregulativ bei Umwidmung bzw. bei räumlichen Änderungen:

 § 50 des Wr. Garagengesetzes schreibt betreffend einer neuen Widmung folgendes vor:

„(7) Bei Änderungen der Raumwidmung beziehungsweise Raumeinteilung ist für die betroffenen Räume die Zahl der Pflichtstellplätze nach den Grundsätzen der Abs. 1 bis 6 gesondert für die bisherige und für die neue Widmung zu ermitteln; Stellplätze sind insoweit zu schaffen, als die Gegenüberstellung dieser Zahlen für die neue Raumwidmung beziehungsweise Raumeinteilung eine zusätzliche Stellplatzverpflichtung ergibt.“

 Die neue Novellierung der BO bringt folgendes mit sich:

–       Für jeden (angefangenen) 100 Quadratmeter Aufenthaltsfläche ist einen Pflichtstellplatz vorgesehen. Der Nachweis eines Stellplatzvertrages innerhalb von 500 m Umkreis sollte früher mindestens für 20 Jahre gültig sein, nach der Novellierung 2014 muss nun mehr ohne zeitliche Beschränkungen gültig bleiben.

–       Minigaragen im Erdgeschoss müssen mindestens 3 Stellplätze verfügen. (Ein Platz mehr als die verlorenen Stellplätze durch Ein- und Ausfahrt).

 „§ 5. Die Errichtung von Anlagen zum Einstellen von Kraftfahrzeugen ist nur zulässig, wenn es die Verkehrsverhältnisse gestatten; dabei müssen mit Ausnahme der Errichtung von Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder von Reihenhäusern darüber hinaus – sofern der Bebauungsplan unter Bedachtnahme auf die Ausgewogenheit der Nutzungen und die zeitgemäßen Bedürfnisse der Bevölkerung nicht ein geringeres Verhältnis festlegt – dreimal so vieleStellplätze geschaffen werden, als auf den öffentlichen Verkehrsflächen durch die Herstellung der Ein- und Ausfahrten untergehen. Für diese Beurteilung sind die Größe der Anlage zum Einstellen von Kraftfahrzeugen sowie die Lage und Größe des Tores oder der Einmündung der Zu- und Abfahrt in die öffentliche Verkehrsfläche, insbesondere mit Rücksicht auf die benachbarten Straßenkreuzungen, auf die Verkehrsbedeutung, die Verkehrsdichte der Straße, die Höhenlage der anschließenden Fahrbahn und die Sichtverhältnisse, maßgebend.“ [11]

Quellenangaben und Links:

[1]ÖIB-Richtlinie 1:https://www.wien.gv.at/wohnen/baupolizei/pdf/merkblatt-statische-ergaenzung.pdf

[2]Interview Mitarbeiter der Baupolizei

[3]www.wien.gv.at/amtshelfer/verkehr/strassen/gehsteig/private-nutzung.html

[4]www.wkw.at/docextern/abtvepol/00_Allgemein/merkbl/Wr_Gebrauchsabgabengesetz-2013.pdf

[5] Abstand zwischen Gehsteigsoberkante und Knickpunkt zwischen der Fassadenoberfläche (inklusive nachträgliche Wärmedämmung) und der Dachoberfläche. Baupolizei MA 37

[6]Interview mit einem Bauträger in Wien

[7] OIB Richtlinien 3: www.oib.or.at/sites/default/files/rl3_061011_0.pdf

[8] Bewilligungsverfahren nach § 60 der BO für Wien: www.jusline.at/index.php?cpid=ba688068a8c8a95352ed951ddb88783e&lawid=711&paid=60&mvpa=74

[9] VwGH: Umbau oder bauliche Änderung (Wiener Bauordnung) www.jusguide.at/index.php?id=88&tx_ttnews%5Btt_news%5D=15711

[10] „Bauannzeige genügt für den Einbau oder die Abänderung von Badezimmern und Sanitäranlagen, auch unter Inanspruchnahme gemeinsamer Teile des Bauwerkes, soweit dies für eine ausreichende Be- undEntlüftung des Raumes und für die Herstellung einer Feuchtigkeitsisolierung erforderlich ist;..“ BO Wien § 62

[11]   www.wien.gv.at/recht/landesrecht-wien/rechtsvorschriften/html/b1000000.htm